Desde Cbtasaciones queremos hablaros de los diferentes tipos de suelo ya que sabemos que da lugar a confusión y siempre nos gusta aclararos los conceptos importantes de nuestro trabajo.
Es muy importante cuando se habla de suelo, diferenciar entre clasificación y calificación del suelo.
A grandes rasgos podríamos decir que la clasificación del suelo, como su propio nombre indica, se refiere a las distintas clases o tipos de suelo. En cambio la calificación del suelo, se refiere al uso y las posibilidades edificatorias de un terreno.
Las calificaciones son características especificas de un terreno en relación a su coeficiente de edificabilidad y a las normas especificas que se le aplican (usos permitidos, alineaciones o a la altura máxima, entre otros).
Aquí nos encontramos con un valor muy importante, el valor del suelo.
Desde cbtasaciones pensamos que si se entiende la palabra suelo desde el punto de vista urbanístico, se entiende la categoría económica de cada tipo, lo cual regula el mercado de la vivienda y ayuda a entender el valor de las inversiones inmobiliarias, de ahí que sirva de ayuda a nuestro perito inmobiliario a la hora de tasar o dar el valor del inmueble o propiedad.
Hay que tener en cuenta el suelo desde el punto de vista del urbanismo y también de la planificación del territorio. Cualquier territorio, de la escala que sea, experimenta problemas y conflictividad dado que en el se asienta una determinada población y se desarrollan diversas actividades. Paliar en lo posible los conflictos entre usos, lograr un desarrollo socioeconómico equilibrado, proteger el medio y preservar sus recursos y mejorar la calidad de vida son objetivos que solo pueden lograrse eficaz y racionalmente, a través de la planificación territorial.
Desde cbtasacionespensamos que lo más sencillo, es pensar en la definición de suelo como el lugar sobre el que se erigen tanto las edificaciones destinadas a la habitabilidad de las personas, como las infraestructuras necesarias para este.
La regulación urbanística define diferentes tipos de suelo, dependiendo de la clase de edificaciones que se autoriza construir sobre los mismos en cada caso, como pueden ser viviendas, naves industriales, vías de transporte, áreas recreativas, explotaciones agrarias, etc.
La clasificación es el tipo de suelo a efectos urbanísticos y se diferencia entre:
- Suelo urbano.
- Suelo urbanizable.
- Suelo no urbanizable o rústico.
A cada clase de suelo se le aplica un determinado régimen jurídico. Este régimen jurídico delimita el derecho de propiedad, es decir, el propietario de un terreno podrá hacer en el mismo, sólo y exclusivamente, aquello que el planteamiento urbanístico le permita.
SUELO URBANO:
El suelo urbano es aquel que se incluye dentro del planteamiento general municipal y esta dotado con aquellas prestaciones necesarias de uso público: carreteras, calles, alumbrados, etc.
Además también se considera suelo urbano a el que se ha urbanizado conforme al planteamiento particular de cada ciudad y se forma en su mayoría por edificaciones de todo tipo.
Dentro del suelo urbano tenemos categorías:
- Denominado suelo urbano consolidado.
- Denominado suelo urbano no consolidado.
Suelo urbano consolidado: viene constituido por la ciudad compacta, es decir por las parcelas edificadas y los solares que pueden quedar en sus intersecciones.
Suelo urbano no consolidado: viene formado por aquellas partes de la ciudad en la que son precisas operaciones para complementar la urbanización o se prevén operaciones de renovación urbana. Es decir, las partes de la ciudad que quedan sin edificar y las zonas en las que el planteamiento prevé la creación de nuevos edificios, apertura de nuevo viales, zonas verdes, plazas, equipamientos, etc.
SUELO NO URBANIZABLE O RÚSTICO
Los suelos de este tipo poseen diferentes tipos de protecciones que se establecen por varias razones, como por ejemplo las arqueológicas o de carácter ambiental.
También hay que tener en cuenta, lugares históricos y con valor cultural, científico o paisajístico, para poder garantizar de esta forma la conservación de este tipo de terrenos, cada municipio mediante sus planes urbanísticos, desarrolla diferentes protecciones.
Además de carácter de protección, los municipios también pueden considerar no urbanizable un terreno determinado por razones de sostenibilidad urbanística o por razones de uso de recursos naturales necesarios.
SUELO URBANIZABLE
El suelo urbanizable sencillamente es aquel que no es urbano, ni tampoco no urbanizable. Generalmente para urbanizar o construir en suelos de este tipo serán necesarios el desarrollo e planes parciales o de reparcelación.
Dentro de suelo urbanizable hay tres tipos de suelo:
- Suelo urbanizable sectoriado: aquel que se puede urbanizar con carácter inmediato.
- Suelo urbanizable especial y suelo urbanizable no sectoriado: donde es posible una urbanización del mismo pero con carácter parcial siguiendo unas estrictas normas de protección ambiental.
Desde cbtasaciones, nuestro perito inmobiliario, ha explicado los diferentes tipos de suelo y sus diferentes clasificaciones para que se pueda entender la importancia del valor del suelo y la necesidad de las leyes urbanísticas.